Купівля вторинного житла на ринку нерухомості Києва займає значну частку (до 30%) всіх операцій з нерухомістю в Києві. До такого вторинного житла належать і так звані хрущовки, яких по Києву налічується тисячі. Так, деяких людей, які думають або вже вирішили купувати собі недороге житло, цікавить питання: чи слід купувати квартиру в хрущовці? В цій статті ми спробуємо коротко розповісти вам про ці будинки, їх історію та можливе майбутнє, навести їх переваги та недоліки, а також висловити свою суб’єктивну думку з питання, якому присвячена ця стаття.
Коротка передісторія
Після смерті Йосифа Сталіна одним з найголовніших питань для нового керівництва СРСР стало житлове питання. Причин цьому було багато, ось декілька основних:
- ведення воєнних дій на території СРСР в ході Другої Світової Війни, в результаті яких було повністю знищено або пошкоджено дуже велику кількість (десятки мільйонів квадратних метрів) житлового фонду країни;
- поганий технічний стан великої кількості вцілілих після війни житлових будинків, як багатоквартирних так і індивідуальних, мешканці яких, також потребували поліпшення житлових умов;
- велика міграція сільського населення у міста.
І хоч в період: з 1945-1953 рр. було збудовано або відновлено житла в кількісному розмірі навіть більше ніж було до початку війни, але якість такого житла (підвали, бараки, гуртожитки) була дуже погана.
Тому, новим керівництвом СРСР, на чолі із Микитою Хрущовим, було розпочато велику реформу житлового будівництва, щоб забезпечити населення країни власним комфортним житлом. Оскільки головними умовами цієї реформи були – економічність та швидкість, то для її втілення в життя керівництву СРСР довелося прийняти багато відповідних рішень, зокрема: знизити стандарти будівництва житлових багатоквартирних будинків по відношенню до багатоквартирних будинків сталінської епохи, відмовитись від естетики в будівництві; побудувати безліч домобудівельних комбінатів, які швидкими темпами буквально виробляли будинки в розібраному вигляді.
Результатом цієї реформи стала забудова Радянського Союзу, зокрема і Києва, панельними та цегляними багатоквартирними будинками, які в народі стали називати хрущовками. За роки управління країною Хрущова, такого житла було побудовано сотні мільйонів метрів квадратних. Слід додати, що до Микити Хрущова в СРСР житлових будинків в такій кількості ніколи не будувалося.
Що являють собою київські хрущовки та квартири в них?
Київські хрущовки являють собою панельні або цегляні, зазвичай п’ятиповерхові, житлові будинки типових проектів різних серій, які почали будуватися з середини 1950-их років і будувались аж до середини 1980-их років. Квартири в таких будинках вважаються соціальним житлом.
П’ятиповерхові хрущовки, в залежності від модифікації, можуть мати від 1 до 4 парадних. Ліфтів як і сміттєпроводів немає. На кожному поверсі розміщено по чотири квартири. Що стосується товщини стін хрущовок, то вона значно відрізняється у панельних та цегляних будинках. В цегляних будинках товщина зовнішніх стін орієнтовно складає 0,51 м, а в панельних 0,35 м. Що стосується товщини перегородок то в цегляному будинку товщина міжквартирних перегородок орієнтовно складає 0,16 м, міжкімнатних 0,08 м, а в панельних міжквартирних 0,12 м, міжкімнатних 0,06 м. Покрівля може бути плоска або чотирьохскатна. Якщо покрівля будинку чотирьохскатна то горище в ньому вважається технічним поверхом. В будинках з плоскою кровлею технічного поверху немає. Інженерні системи (електро -газо -водо -тепло постачання, водовідвід) централізовані (теплопостачання в деяких серій будинків може бути і індивідуальне). Також в хрущовках є підвали.
Квартири в хрущовках мають одну, дві або три кімнати, маленьку житлову площу, маленьку кухню (від 4,5 м², а якщо кухня більша ніж 6 м² то вона також є і їдальнею) з газовою плитою, маленький передпокій, коридори, маленький здебільшого сумісний санвузол, вбудовані шкафи, невисоку стелю (від 2,5 м), балкони (крім перших поверхів).
Переваги та недоліки хрущовок
Хрущовки Києва як і всі будинки мають свої переваги та недоліки. Ось основні з них:
| НЕДОЛІКИ | ПЕРЕВАГИ |
| Вік будинку та його технічний стан | Відносно низька вартість квартири, ремонту та комунальних послуг |
| Габарити та планування квартир | Розвинена інфраструктура |
| Теплоізоляція та звукоізоляція | Благоустрій |
| Відсутність ліфту |
Недоліки
Вік будинку та його технічний стан
Як зазначено вище, хрущовки почали будуватись ще з середини 50-их років минулого сторіччя і будувались вони дуже швидкими темпами. Тому, такі будинки можуть перебувати не в найкращому технічному стані, або навіть і в стані не придатному для проживання людини. Хоча як правило балансоутримувач слідкує за тим, щоб будинки знаходились в задовільному стані. Деякі внутрішні інженерні системи будинку, які забезпечують його мешканців комунальними послугами (електро- газо- водо- тепло постачання, каналізація), також можуть знаходитись в незадовільному або навіть аварійному стані.
Рішенням цього питання може бути капітальний ремонт або реконструкція будинку.
Габарити та планування квартир
Досить невелика площа квартир 30-60 м² (в залежності від серії будинку та кількості кімнат в квартирі) та низькі стелі (зазвичай 2,5 м) в хрущовках також є значним мінусом таких будинків. Крім того, планування з прохідною гостьовою кімнатою (є проблемою коли під спальню зайняті всі кімнати в квартирі) та маленьким сумісним санвузлом, також не є хорошим показником. Великим сім’ям може бути не зовсім затишно жити в таких квартирах.
Дещо покращити ситуацію можна правильно спланувавши дизайн інтер’єру квартири, щоб збільшити кількість вільного простору в ній.
Теплоізоляція та звукоізоляція
Значним мінусом для панельних хрущовок є тонкі та не завжди герметичні зовнішні стіни, які мають погану теплоізоляцію. Так влітку мешканцям панельної хрущовки буде спекотно, а взимку холодно. Для цегляних хрущовок таких проблем немає.
Дещо покращити ситуацію можна шляхом утеплення зовнішніх стін та встановленням металопластикових вікон.
Що стосується звукоізоляції, то в усіх хрущовках вона погана завдяки тонким міжквартирним та міжкімнатним перегородкам, а також перекриттям.
Покращити ситуацію можна, але тільки за рахунок зменшення кількості вільного простору в квартирі. Слід зазначити, що гарні звукоізоляційні матеріали коштують досить дорого.
Відсутність ліфту
Відсутність ліфту в хрущовках є проблемою для людей похилого віку, маломобільних людей, та вагітних жінок. Для молодих та здорових людей відсутність пасажирського ліфту не велика проблема.
Також, для всіх проблемою є те, що заносити з вулиці в квартиру або зносити з квартири на вулицю тяжкі та/або габаритні речі (будівельні матеріали, побутову техніку, меблі тощо) без ліфту, зокрема вантажного, дуже незручно та важко.
Переваги
Відносно низька вартість квартири, ремонту та комунальних послуг
Ціни квартир в хрущовках значно нижчі ніж в більш нових будинках, вже не кажучи про новобудови. Тому для людей в яких обмежений бюджет, а квартира необхідна прямо зараз, купівля квартири в хрущовці може бути оптимальним вирішенням проблеми.
Ремонт квартири в хрущовці, завдяки її скромним габаритам, обійдеться людині, що купила таку квартиру, відносно не дорого.
Те саме, можна сказати й про комунальні платежі, особливо якщо утеплити та герметизувати квартиру.
Розвинена інфраструктура
Всі або майже всі хрущовки мають гарну інфраструктуру поблизу, а це означає, що людина, яка придбала квартиру в такому будинку зможе швидко та без проблем:
- доїхати на громадському транспорті або на автомобілі від свого будинку в будь-яку точку Києва (багато хрущовок розміщено біля метро);
- віддати свою дитину в найближчу школу або дитячий садок, які зазвичай знаходяться в декількох хвилинах ходьби від будинку, і дитині, що сама ходить до школи, навіть не доведеться переходити через дорогу, щоб туди потрапити (кожна школа обслуговує визначену кількість будинків і не може бути так, щоб хрущовка не була в такій зоні обслуговування на відміну від деяких новобудов);
- потрапити до поліклініки або лікарні.
Також поблизу таких будинків є дитячі майданчики, стадіони (шкільний та дворові), супермаркети та все те, що необхідно людині та її сім’ї для забезпечення їх основних потреб.
Благоустрій
Ще одним плюсом хрущовок можна назвати благоустрій поблизу них. Зазвичай прибудинкові території хрущовок виглядають досить акуратно. Окремо слід відзначити те, що прибудинкові території хрущовок, як правило, добре озеленені, що, наприклад, не можна сказати про прибудинкові території київських новобудов. Також багато хрущовок Києва розміщено біля парків, скверів площ та пляжів.
Майбутнє хрущовок
Наразі в Києві питання хрущовок стоїть дуже гостро, адже вони вважаються застарілим житловим фондом і деякі з таких будинків (особливо панельні) можуть нести потенційну небезпеку, як для їх мешканців, так і для звичайних перехожих. Це питання може вирішуватись трьома способами:
- капітальним ремонтом;
- реконструкцією, або;
- будівництвом нових будинків на місці старих.
Перші два пункти ми пропустимо і поговоримо про нове будівництво.
Так, в новому проекті Генерального плану міста Києва, в розділі «Можливості», SWOT аналізу, зазначається, що житлове будівництво буде здійснюватися за рахунок територій застарілої житлової забудови, сільськогосподарських земель тощо. А нещодавно, київський міський голова Віталій Кличко в інтерв’ю телеканалу 112, на питання журналіста про долю київських хрущовок та людей, що в них живуть, відповів наступне: «Велика кількість мікрорайонів в Києві побудовано більше 50-60 років тому. Вони морально застаріли і перебувають у занедбаному стані. У нас є проект, який ми також будемо презентувати на Генплані, де замість хрущовок, які ми будемо зносити, мешканці цих квартир отримають з еквівалентом 1,5 квартири в нових будинках. Долучайтеся, будь ласка, до обговорення Генерального плану. Ви побачите чіткі перспективи і проекти в тих районах, де є сьогодні хрущовки, які ми повинні замінити на сучасні будинки.»
Що стосується участі держави в цьому питанні, так Верховною Радою України був прийнятий відповідний Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» та зміни до нього, який визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового та нежитлового фондів.
Все це свідчить про те, що київська влада та держава на найвищому рівні, обговорює майбутнє застарілого житлового фонду та його мешканців. Але постає питання: коли вони зможуть втілити свої плани в життя, адже знесення тисяч старих будинків в Києві і будівництво нових на їх місці, а також надання мешканцям таких знесених будинків, нової житлової площі – це дуже дорого, довго та процесуально складно.
Так, чи слід купувати квартиру в хрущовці?
Враховуючи все вищесказане ми вважаємо, що питання доцільності купівлі квартири в хрущовці однозначно мають ставити собі та розглядати люди (невеликі сім’ї), які хочуть придбати недороге житло в гарному або непоганому місці, але не можуть дозволити собі купити квартиру в більш новому будинку, та не хочуть ризикувати вкладатися в будівництво новобудов (особливо це стосується людей, які купують житло на всі наявні в них заощадження!!!). До того ж, якщо київська влада коли-небудь зможе втілити свій проект в життя то людина (сім’я), що купила квартиру в хрущовці зможе отримати собі нове житло, як мінімум з неменшою площею.
