Оренда квартири – досить поширений правочин в Україні. Кожен день, так чи інакше укладаються безліч угод по оренді. Але, іноді так буває, що та чи інша сторона договору залишається незадоволена тим, що вона фактично отримала від угоди. Це можуть бути як фінансові збитки так і моральні. Тому, в цій статті ми вирішили дати декілька важливих порад людям, які самі хочуть знайти та зняти квартиру, щоб в майбутньому їх досвід оренди житла був максимально позитивний.
Отже, як безпечно орендувати квартиру в Україні?
Завжди перевіряйте документи
Договір оренди квартири – значний правочин і для його здійснення необхідно мати певні документи, мова про які піде нижче.
Документи, що посвідчують особу та її права
Перше, що слід зробити орендарю при перегляді квартири – переконатися, що він спілкується з власником квартири або з його повноважним представником. Для цього слід попросити у власника документ, що посвідчує особу. Зазвичай – це паспорт громадянина України. Якщо ж квартиру вам здає представник власника, тоді орендарю слід попросити в такого представника нотаріально засвідчену довіреність, де має бути вказано, що представник має право вчиняти від імені власника квартири відповідний правочин: здати квартиру в оренду. Крім цього, в представника теж має бути документ, що посвідчує особу.
Правовстановлюючі документи на квартиру
Далі, орендар має попросити у власника всі наявні документи на квартиру, які підтверджують право власності на неї, та перевірити їх. Що це можуть бути за документи? Право власності на квартиру може бути підтвердженим наступними документами: договором купівлі-продажу квартири, договором дарування, договором довічного утримання, низкою, так званих, інвестиційних договорів, свідоцтвом про право на спадщину, свідоцтвом про право власності на житло (приватизація) тощо.
Звісно, що наведений вище перелік документів не виключний. В залежності від виду документів, що підтверджують право власності на квартиру також можна просити й додаткові документи.
Слід також знати, що право власності на квартиру має бути зареєстроване належним чином. Наразі, речові права на нерухоме майно реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр). Хоча сьогодні існує багато власників житла чиє право власності не зареєстроване або зареєстроване, але не в зазначеному Реєстрі (реєстрація права власності на нерухомість – окрема тема). Якщо право власності на квартиру зареєстровано в Реєстрі – це можна подивитись, але не безкоштовно (плата за витяг з Реєстру досить символічна).
Технічний паспорт
Також, орендарю непогано було б подивитись на технічний паспорт на квартиру, за наявності. Навіщо це потрібно? Як до прикладу можна навести один наш досвід:
Одного разу ми спілкувалися з власником квартири і помітили, що в квартирі була зроблена реконструкція. Ми спитали, чи є у власника дозвільні документи на проведення такої реконструкції. На що він відповів приблизно таке: “Така цікава річ, ми недавно купили цю квартиру і тільки зараз помітили, що сама квартира не відповідає її технічному паспорту”. Тобто старий власник, без дозволу, зробив реконструкцію в квартирі і якимось чином зміг продати квартиру зі старим технічним паспортом новому власнику. Це ми про що? Припустимо, що недоброчесний власник здав орендарю квартиру з неузаконеною реконструкцією, а потім приходить та каже: “Навіщо ти в моїй квартирі зробив реконструкцію без мого дозволу та без документів. Давай розбиратися”, – і як доказ показує технічний паспорт на якій квартира виглядає інакше. Звісно, що такий варіант вкрай малоймовірний і невідомо чим закінчиться, але теоретично – це можливо і приємного в такій ситуації мало. Тому, на планування квартири слід звертати увагу. Доречі, якщо вам цікаво як потрібно робити реконструкцію в квартирі, ви можете прочитати про це в нашій статті: “Перепланування квартири”.
Технічний стан квартири
Квартира має бути придатна до проживання в ній людей, отже в квартирі мають працювати всі основні інженерні комунікації, які забезпечують:
- водопостачання (холодна, гаряча вода) та водовідведення;
- теплопостачання;
- постачання природного газу (за наявності) та електроенергії;
- вентиляція;
Обираючи квартиру для оренди, орендарю слід уважно підійти до цього питання (особливо у старих та відносно старих будинках) і подивитись на зовнішній стан комунікацій, перевірити їх роботу та задати відовідні питання власнику, адже він має бути в курсі всіх проблем, які є чи були у квартири.
Окремо слід звернути увагу на теплопостачання (якщо квартира орендується не в опалювальний сезон), адже це сезонна послуга. В деяких квартирах є з цим проблеми і батареї майже не гріють.
Завжди укладайте договір оренди нерухомості
Є немало людей, які орендують житло без підписання будь-яких документів. І часто в таких орендарів все іде добре: вони собі живуть, платять за оренду і в них немає ніяких проблем. Але, взаємовідносини між людьми – непроста річ та інколи з гарних взаємин вони перетворюються на погані. Або ж у власника зміняться життєві обставини і йому знадобиться квартира або більше грошей. І тоді, наприклад, власник може виселити орендаря раніше обумовлених строків, або суттєво збільшити оренду, а орендар в свою чергу нічого йому не зможе пред’явити.
Вищезазначений спосіб оренди несе в собі багато ризиків, так як істотні умови оренди ніде не зафіксовані і вирішальну роль має добросовісність власника квартири і взаємовідносини між сторонами. Тому ми радимо завжди укладати договір оренди.
Коли та в якій формі треба укладати договір оренди квартири?
Після того як орендар перевірив усі документи, оглянув квартиру, погодив (усно) всі умови, йому треба укласти договір оренди квартири. Такий договір має бути укладений в письмовій формі, а якщо строк оренди становить три роки і більше, тоді договір оренди посвідчується нотаріально, а відомості про оренду треба внести до Реєстру.
В договорі обов’язково мають бути відомості про:
- сторони договору;
- предмет договору;
- строки договору (якщо в договорі не вказати строків, тоді вважається, що договір укладено на 5 років);
- розмір орендної плати та умови оплати;
- права та обов’язки сторін;
- відповідальність сторін;
- умови розірвання договору та інше.
Також в договір мають бути включені ті умови, які усно проговорили власник та орендар.
Для орендаря письмовий договір оренди квартири – це запорука того, що його права не будуть порушуватись, а якщо, все ж таки, будуть порушуватись, то свою позицію можна буде відстояти в суді.
Де взяти договір оренди квартири?
Договір оренди можна взяти:
- в інтернеті (скоріш за все його доведеться правити самим сторонам договору);
- замовити в юриста.
Як не постраждати від шахраїв?
Є декілька правил, які допоможуть орендарям не постраждати від шахраїв, які, нажаль, присутні на ринку нерухомості України. Так, ще на етапі пошуку квартири, телефонуючи за оголошенням про оренду квартири, орендарю необхідно задати своєму співрозмовнику ряд питань, щоб зрозуміти чи є ваш співрозмовник шахраєм або ж взагалі чи слід витрачати час на знайдену квартиру.
Перше, що необхідно спитати по телефону у співрозмовника – це його статус, тобто хто він є (власник квартири, довірена особа, сусід тощо). Якщо співрозмовник не є власником, тоді, орендарю необхідно спитати: на якій підставі він здає квартиру.
Друге, що на етапі телефонної розмови обов’язково необхідно спитати у співрозмовника – про наявність документів на квартиру. І у разі домовленості про її перегляд, заздалегіть домовитись про те щоб співрозмовник показав документи при зустрічі. Якщо співрозмовник ухиляється від відповіді про наявність документів на квартиру або не погодився їх показувати при зустрічі без поважної причини, тоді краще не витрачати час на перегляд такої квартири.
Якщо по телефону співрозмовник просить орендаря перед переглядом, на будь-якій підставі, дати йому завдаток або аванс, то дуже вірогідно, що орендар натрапив на шахрая.
Стосовно завдатків та авансів
Також, інколи квартири здають в суборенду. В такому випадку людині яка знімає квартиру (при підписанні договору суборенди квартири людина, яка знімає квартиру є суборендарем) обов’язково треба подивитися договір оренди квартири і знайти там пункт, який дозволяє людині, яка її здає, здавати квартиру в суборенду. Окрім цього, не зайвим буде зв’язатися з власниками такої квартири і уточнити можливість зняти квартиру в суборенду в них (контакти орендодавця можна знайти в договорі оренди, як правило, в розділі “Реквізити сторін”).
Резюме
Резюмуючи все вищесказане, можна зазначити, що безпечно зняти квартиру в Україні, не витрачаючи при цьому зайвий час на перегляд квартири – не так вже й важко. Необхідно тільки дотримуватись основних правил, які ми радимо виконувати в цій статті. Якщо ви збираєтесь орендувати житло але після прочитання цієї статті ви відчуваєте, що самому(ій) вам буде важко зробити це, тоді задумайтесь над тим, щоб залучити до цієї справи третю сторону (юриста, рієлтора, агентство нерухомості тощо).
І наостанок додамо, якщо, якимось чином, орендар (суборендар) укладе угоду з людиною, яка не має права здавати квартиру, то такий договір є недійсним. Відповідно наслідки для орендаря будуть поганими, як в моральному плані, так, скоріш за все, і в фінансовому.
Якщо вам сподобалась стаття або є якісь питання стосовно неї, зазначте це у коментарях нижче.
