Купівля житла в іпотеку – досить обговорюване в Україні питання, адже в нашій країні дуже багато людей потребують поліпшення житлових умов і всі з нетерпінням чекають, коли вже кредити під заставу нерухомості стануть доступними пересічному громадянину. В цій статті ми коротко поговоримо про іпотечне кредитування в Україні, а саме про: процентні ставки банків по іпотечному кредитуванню; кому слід брати іпотеку, а кому ні; чи вигідно брати житло в іпотеку.
Процентна ставка по іпотеці
В даному розділі ми не будемо порівнювати розміри та види процентних ставок, які використовують українські банки при кредитуванні, а тільки зазначимо основне.
Сьогодні багато банків рекламує свої послуги з іпотечного кредитування з зовні на дуже непоганих умовах. Так, деякі банки пропонують взяти в них кредит під заставу нерухомості всього під 10 % річних або навіть менше. Але в дійсності, така процентна ставка працюватиме не весь строк кредитного договору, а скоріш за все тільки перший рік, а наступні роки вона буде більшою. А якщо, окрім відсоткової ставки порахувати всі обов’язкові витрати, які чекатимуть на позичальника (комісія банку, щорічне страхування нерухомості та життя позичальника, послуги нотаріуса та оцінювача, пенсійне страхування тощо), реальна річна процентна ставка може бути й значно більшою за 20 % річних – в залежності від банку, строків надання кредиту та власних коштів позичальника, які він вносить за предмет іпотеки.
Також слід згадати окремо про кредитування купівлі житла в новобудовах, а саме про те, що деякі банки мають партнерські відносини з деякими забудовниками і пропонують на їх ще незбудовану нерухомість спеціальні вигідні умови кредитування. Тут треба наголосити на тому, що жоден банк не займається благодійністю, а тому різницю тих відсотків, які за нормальних умов мав би сплатити банку позичальник, сплачує банку забудовник. Забудовники, в свою чергу, теж не займаються благодійністю, а тому закладають вартість тих відсотків, які вони повертають банку в ціну за 1 м² нерухомості.
Отримання та обслуговування іпотечного кредиту позичальником
Деяким людям, які розглядають можливість придбати собі житло, скориставшись при цьому кредитом від банку під заставу нерухомості слід задати собі два питання: чи дасть їм банк кредит взагалі, і якщо дасть, то чи зможуть вони його обслуговувати та повністю погасити на умовах та в строки погоджені в кредитному договорі?
Вимоги до позичальників
Так багато людей, звернувшись до банку за іпотечним кредитуванням отримують від останнього відмову. Чому так? А все тому, що багато позичальників не відповідають вимогам необхідним для надання банком кредиту. Кожен банк, перед тим як схвалити надання іпотеки, обов’язково перевірить в позичальника його платоспроможність, загальний матеріальний стан (наявність у власності позичальника майна), соціальну стабільність (наявність постійної роботи, ділова репутація, сімейний стан тощо) та вік. Звісно, що на слово ніхто нікому не повірить і позичальнику доведеться підтверджувати все документально (довідка з місця роботи, довідка про доходи, виписка (довідка) банку з рахунку про рух коштів тощо).
Що це означає? Це означає, що людина, яка працює неофіційно та отримує заробітну плату в «конверті» або офіційно, але отримує «білу» заробітну плату лише частково (як правило в мінімальному розмірі), а все інше в «конверті», має мінімальні, якщо не нульові, шанси на схвалення банком їй іпотеки. Те ж саме стосується і деяких підприємців, які навмисно занижують в своїй фінансовій звітності свої реальні доходи. Це означає, що людина, яка має небездоганну ділову репутацію, зокрема неповернуті раніше взяті кредити, має погані шанси на отримання від банку іпотеки. Це означає, що людині передпенсійного віку банк навряд дасть іпотеку строком на двадцять років.
Обслуговування та погашення кредиту
Отримавши попереднє схвалення від банку на отримання іпотеки позичальнику бажано ще раз гарно обдумати чи зможе він обслуговувати та погасити іпотеку (особливо якщо сума та термін погашення кредиту є значними) і ось чому.
Кредитний договір, який буде укладений між банком та позичальником безумовно буде на умовах банку і як правило такий договір є дуже жорстким для позичальника. Права банку в договорі будуть максимально великі, а в позичальника навпаки. А от чого за договором з банком в позичальника буде багато, так це обов’язків та відповідальності, у вигляді неустойок та предмета іпотеки.
Серед основних обов’язків позичальника перед банком можна виділити наступні:
- сплата банку одноразової (як правило) комісії за обслуговування ним кредиту;
- щорічне страхування предмета іпотеки та життя позичальника (за рахунок позичальника) на суму не нижчу ніж оціночна вартість предмету іпотеки.
- сплата всіх видатків які необхідно сплатити для укладення договорів (плата нотаріусу за посвідчення договорів та реєстрацію обтяження нерухомості іпотекою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, плата оцінювачу нерухомості).
- отримання дозволу в банку на отримання позичальником кредитів в інших банках та фінансових установах в тому числі під заставу предмета іпотеки.
- надання банку, на його вимогу, інформації про фінансовий стан позичальника та стан предмета іпотеки;
- повідомляти банк про зміну даних про позичальника;
- в строки передбачених договором та у розмірах передбачених в графіком платежу повертати кредит з процентами;
- сплачувати неустойку у вигляді пені та штрафів за прострочення зобов’язань за які передбачена неустойка (це може бути не тільки тіло кредиту);
- достроково повернути банку кредит в повному розмірі та сплатити неустойку у разі одностороннього розірвання кредитного договору банком у випадках передбачених таким договором та/або законом;
- сплатити інші платежі на користь банку в тому числі платежі, які можуть настати в майбутньому (на правову допомогу банку, сплата судових витрат, у разі виникнення судового спору між банком та позичальником тощо)
Слід зазначити, що цей перелік не є вичерпним або, у деяких випадках, обов’язковим адже у всіх банків різні договори.
Підсумовуючи цей розділ зазначимо, що за іпотечним кредитом на житло, на нашу суб’єктивну думку, слід звертатися людям з хорошою фінансовою репутацією, та достатнім для щомісячних платежів, стабільним, офіційним заробітком, який можна буде документально підтвердити, а також, які максимально впевнені в своєму завтрашнім дні.
Чи вигідно зараз купувати житло в іпотеку в Україні?
Відповідь на це питання для кожного індивідуальне та залежить не тільки від цифр але й від мети з якою купується житло, а також від виду житлової нерухомості (первинна або вторинна). Звісно, що з точки зору загальної вартості кредиту, особливо взятого на великий строк (10-20 років), мабуть що не вигідно, адже подекуди загальна вартість кредиту може бути в півтора-два рази більша ніж вартість купленої квартири. А якщо, наприклад, дивитись з точки зору молодої сім’ї, яка потребувала власного житла, але власних коштів на його купівлю їй не вистачало, а завдяки банківському кредиту житло з’явилося, хоч і вдвічі дорожче, то звісно, що іпотечне кредитування в цьому випадку вигідне таким сім’ям сьогодні і буде вигідне завтра, за умови звісно, якщо щомісячні виплати банку не будуть обтяжливі для сім’ї позичальника.
