Перепланування квартири

Багато людей, власників квартир, маючи своє бачення того, як саме має виглядати їх помешкання, проводять в ньому перепланування. І від того, які саме будівельні роботи збирається проводити власник в своїй квартирі, залежатиме й те, чи потрібно йому буде отримувати дозвіл на виконання таких будівельних робіт в контролюючого органу чи ні.

В цій статті ми розглянемо наступні питання:

1. Що таке перепланування;
2. Коли саме потрібно отримувати в контролюючого органу дозвіл на виконання перепланування квартири, а коли ні;
3. Процес виконання перепланування квартири, на яке необхідно отримувати дозвіл контролюючого органу; 
4. Чи потрібно отримувати згоду інших співвласників багатоквартирного будинку, щоб виконати перепланування квартири, яке потребує дозволу контролюючого органу;
5. Відповідальність за порушення законодавства при виконанні перепланування квартири.

Що таке перепланування

Існує така думка, що перепланування – це виконання певних будівельних робіт на об’єкті нерухомості, які не потребують отримання дозволу від контролюючого органу на їх проведення. Щоб зрозуміти чи так це, треба проаналізувати цей термін детальніше та звернутись до законодавства.

Так, “Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій” затверджених Наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005  N 76 “Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій” (далі – Правила)  визначено, що перепланування – це перенесення  і  розбирання  перегородок,  перенесення і влаштування  дверних  прорізів,  улаштування  і   переустаткування тамбурів,    прибудова   балконів   на   рівні   перших   поверхів багатоповерхових будинків.

Аналізуючи вищенаведений термін можна сказати, що певні види робіт, які в ньому зазначені потребують дозволу контролюючого органу на їх виконання. Так наприклад, прибудова   балконів   на   рівні   перших   поверхів багатоповерхових будинків, явно передбачає отримання дозволу від контролюючого органу на виконання такого виду робіт, так як такі роботи змінюють зовнішні геометричні розміри багатоквартирного будинку, що є реконструкцією.

Отже, твердження про те, що для перепланування об’єкту нерухомості, зокрема квартири, однозначно не потрібно отримувати дозвіл в контролюючого органу, з огляду на законодавче визначення цього терміну, на наш суб’єктивний погляд, є невірним.

І щоб завершити цей розділ, ми спробуємо дати власне визначення терміну перепланування. Отже, на наш погляд перепланування – це виконання будівельних робіт на об’єкті нерухомості, які передбачають зміну характеристик об’єкту та в залежності від видів виконуваних будівельних робіт, потребують або не потребують отримання дозволу від контролюючих органів на їх виконання.

Коли дозвіл на перепланування квартири не потрібен?

Згідно ст. 100, 152 Житлового кодексу України визначено, що переобладнання та перепланування квартири, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребують отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не потребується.

Окрім цього, існує “Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406 (далі – Перелік), відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 34 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”. Даний перелік детально дає відповідь на питання, які саме будівельні роботи можна виконувати без дозволу контролюючого органу. Окремо слід додати, що не весь Перелік, а тільки деякі його пункти, стосується будівельних робіт, що можуть виконуватись саме в квартирі, а також те, що даний Перелік не поширюється до об’єктів що належать до пам’яток культурної спадщини.

Коли дозвіл на перепланування квартири потрібен?

Отримувати в контролюючого органу дозвіл на виконання перепланування квартири потрібно у випадку, якщо передбачається втручання в несучі конструкції будинку та/або його інженерні системи загального користування, а також якщо після виконання перепланування будуть змінені геометричні розміри будинку.

Також слід додати, що під час виконання в квартирі перепланування, що потребує дозволу, експлуатація квартири за її цільовим призначенням призупиняється і по закінченні будівельних робіт власнику буде необхідно вводити квартиру в експлуатацію.

Процес виконання перепланування на яке дозвіл потрібен

Щоб виконати перепланування квартири у відповідності до вимог закону власнику необхідно буде вчинити наступні дії:

До початку будівельних робіт:

1. укласти договір з розробки проекта;
2. укласти договори про здійснення авторського та технічного нагляду;
3. укласти договір підряду на виконання будівельних робіт (у випадку якщо власник не збирається власними силами виконувати перепланування);
4. подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт встановленої форми;

По закінченні будівельних робіт:

1. провести технічну інвентаризацію квартири та отримати технічний паспорт;
2. подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
3. зареєструвати право власності на введений в експлуатацію об’єкт.

Розробка проекта

Щоб замовити розробку проекта власнику квартири необхідно укласти договір з  юридичною особою, що професійно займається таким видом діяльності та має в своєму штаті фахівців з відповідним кваліфікаційним сертифікатом, або з фізичною особою-підприємцем, яка має такий кваліфікаційний сертифікат.

Авторський та технічний нагляд

Авторський нагляд здійснюється архітектором – автором проекту об’єкта архітектури, іншими розробниками затвердженого проекту або уповноваженими ними особами. Авторський нагляд здійснюється відповідно до законодавства та договору.

Власник зобов’язаний забезпечити здійснення технічного нагляду під час виконання в квартирі будівельних робіт. Для цього власнику необхідно укласти відповідний договір на здійснення технічного нагляду з юридичною особою, що професійно займається таким видом діяльності та має в своєму штаті фахівців з відповідним кваліфікаційним сертифікатом, або з фізичною особою-підприємцем, яка має такий кваліфікаційний сертифікат.

Виконавець будівельних робіт (підрядник)

Якщо власник не збирається самотужки виконувати будівельні роботи в своїй квартирі, йому необхідно буде знайти підрядника, який зможе виконати роботи відповідно до затвердженого проекту та укласти з ним договір підряду. Підрядник, в свою чергу, перед виконанням робіт має призначити відповідальну особу за здійснення будівництва на об’єкті.

Слід додати, що будівництво об’єктів нерухомості з класом наслідків (відповідальності) будівель і споруд (далі – клас наслідків) СС1, може проводитись суб’єктами господарювання (юридичними та фізичними особами-підприємцями) без відповідної ліцензії (обов’язкова наявність ліцензії необхідна суб’єктам господарювання, якщо вони займаються будівництвом об’єктів класу наслідків СС2 та СС3).

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт

Затвердивши проект та уклавши всі необхідні договори власнику квартири для отримання права на виконання будівельних робіт необхідно подати до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт (далі – Повідомлення).

Форму Повідомлення можна завантажити за цим посиланням (Додаток 2^-1 до Порядку).

Повідомлення подається через центр надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП) або через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг або заповнюється та надсилається рекомендованим листом з описом вкладення до ЦНАП.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом п’яти робочих днів з дня надходження Повідомлення забезпечує внесення інформації, зазначеної у повідомленні, до реєстру, а у разі подання Повідомлення через електронний кабінет внесення до реєстру інформації, зазначеної у повідомленні, здійснюється в день його надходження автоматично за допомогою програмних засобів ведення реєстру.

Починати виконання перепланування квартири її власник може з дня внесення інформації зазначеної в Повідомленні до реєстру.

Слід також додати, що контролюючий орган на підставах визначених законом може скасувати право власника квавртири на виконання будівельних робіт набутого ним на підставі поданого Повідомлення. Про скасування права на початок виконання будівельних робіт, контролюючий орган письмово в паперовій або електронній формі через електронний кабінет повідомляє власнику квартири протягом трьох робочих днів з дня скасування.

У разі скасування контролюючим органом права власника на початок виконання будівельних робіт, останній може повторно надіслати Повідомлення способом зазначеним вище.

Технічна інвентаризація

По закінченні будівельних робіт з перепланування в квартирі її власнику необхідно замовити технічну інвентаризацію. Для цього власнику необхідно укласти відповідний договір на проведення технічної інвентаризації з юридичною особою, що професійно займається таким видом діяльності та має в своєму штаті фахівців з відповідним кваліфікаційним сертифікатом, або з фізичною особою-підприємцем, яка має такий кваліфікаційний сертифікат.

За результатами проведення технічної інвентаризації, її виконавцями, виготовляються інвентаризаційна справа, матеріали технічної інвентаризації та технічні паспорти з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Декларація про готовність об’єкта до експлуатації

Після того як будівельні роботи з перепланування та технічна інвентаризація в квартирі виконані власнику квартири необхідно ввести її в експлуатацію. Для цього йому необхідно подати до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації (далі – Декларація) встановленої форми.

Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації можна завантажити за цим посиланням (Додаток 3 до Порядку).

Декларація в одному примірнику подається через ЦНАП або через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг або заповнюється та надсилається рекомендованим листом з описом вкладення до ЦНАП.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження Декларації перевіряє повноту даних, зазначених у ній, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у Декларації, до реєстру, а у разі подання Декларації через електронний кабінет внесення до реєстру даних, зазначених у Декларації, здійснюється в день її надходження автоматично за допомогою програмних засобів ведення реєстру.

Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації

Подана власником квартири Декларація може бути повернена останньому контролюючим органом у випадку виявлення порушення установлених вимог. Декларація повертається власнику тим способом, яким вона була подана разом з обґрунтуванням причин її повернення.

Після усунення недоліків, що спричинили повернення Декларації, власник квартири може повторно подати Декларацію до органу державного архітектурно-будівельного контролю для її реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Останнє, що необхідно буде зробити власнику квартири після виконання всіх вищезазначених в цьому розділі дій – провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Така реєстрація проводиться на виконання ч.2 ст.5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” в якій визначено, що якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених законом.

Для проведення державної реєстрації квартири в якій було виконано перепланування, власнику квартири необхідно буде сплатити адміністративний збір, подати заяву встановленої форми та надати документи необхідні для проведення державної реєстрації об’єкта нерухомості реєстратором.

Після проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, процес оформлення перепланування квартири є закінченим.

Згода співвласників багатоквартирного будинку на вчинення власником перепланування в квартирі

Окремим питанням для власника квартири, який збирається виконати в ній перепланування, яке передбачає втручання в несучі конструкції, та/або інженерні системи загального користування, та/або зміну геометричних розмірів багатоквартирного будинку, є згода на виконання такого перепланування від інших співвласників багатоквартирного будинку.

Так, діюче законодавство яке регулює питання пов’язані з будівництвом,  зокрема Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” та “Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт” затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466, не передбачає отримання дозволу від інших співвласників багатоквартирного будинку на виконання вищезазначених в цьому розділі будівельних робіт.

Це означає, що контролюючий орган надасть власнику квартири дозвіл на виконання будівельних робіт без згоди інших співвласників багатоквартирного будинку, за умови, звісно, якщо власник виконає всі вимоги щодо отримання дозволу зазначені вище в цій статті.

З іншого боку, ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України та п.6 ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

А ч.2 ст.369 Цивільного кодексу України визначено, що розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Тобто, виконуючи перепланування квартири яке передбачає  втручання в несучі конструкції, та/або інженерні системи загального користування, та/або зміну геометричних розмірів багатоквартирного будинку без згоди інших співвласників багатоквартирного будинку, власник квартири тим самим, порушує права та законні інтереси таких співвласників, а тому, будь-хто зі співвласників може звернутися до суду з вимогою до власника привести будинок до попереднього стану. 

Відповідальність за порушення законодавства при виконанні перепланування в квартирі

Так, згідно ст.96 Кодексу України про адміністративні правопорушення для власників квартир, які виконують в ній перепланування, що потребує дозволу в контролюючого органу передбачена наступна відповідальність за наступні порушення:

1. Виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання зазначених робіт, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), – тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (один неоподаткований мінімум доходів громадян – 17 гривень).
2. Експлуатація об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), – тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
3. Незабезпечення замовником (власником квартири) здійснення авторського нагляду, – тягне за собою накладення штрафу від п’ятисот до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
4. Незабезпечення замовником (власником квартири) здійснення технічного нагляду, – тягне за собою накладення штрафу від п’ятисот до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
5. Неподання чи несвоєчасне подання замовником (власником квартири) інформації про передачу права на будівництво об’єкта іншому замовнику, зміну генерального підрядника чи підрядника, осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, відповідальних виконавців робіт, а також про коригування проектної документації, – тягне за собою накладення штрафу від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Резюме

Підсумовуючи все вищезазначене, можна сказати, що не всі будівельні роботи з перепланування квартири потребують дозволу, а ті які потребують, мають виконуватись послідовно, у відповідності до чинного законодавства, що звісно призведе до збільшення загальних витрат власника квартири. Невиконання вимог закону щодо порядку виконання будівельних робіт, зокрема перепланування, загрожують порушнику немалими штрафами.

До того ж, власнику квартири, який затіяв в ній перепланування, яке потребує дозволу від контролюючого органу, не зайве буде погодити свої плани з іншими співвласниками будинку в якому знаходиться квартира, щоб в майбутньому не довелося захищатися в суді.

Якщо у вас після прочитання даної статті лишились питання, зауваження тощо, ви можете написати про них нам в коментарях до цієї статті.