Які витрати при купівлі квартири в Україні очікують або можуть очікувати на покупця (фізичну особу), крім вартості самої квартири? Одразу на це питання готова відповісти далеко не кожна зацікавлена особа. В цій статті ми визначимо якщо не всі, то основні можливі витрати покупця при купівлі ним квартири на вторинному ринку нерухомості України.
Перелік витрат покупця за категоріями
Всі основні можливі витрати покупця квартири ми умовно поділили на три категорії:
- обов’язкові витрати для покупця;
- обов’язкові витрати для обох сторін угоди купівлі-продажу квартири, які за домовленістю сторін, частково або повністю, може сплатити покупець;
- інші витрати покупця.
Далі детальніше про кожну статтю витрат кожної категорії
Обов’язкові витрати для покупця
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування
Порядок справляння та використання збору на обов’язкове державне пенсійне страхування визначається Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».
Так, за вищезгаданим Законом платниками збору є всі фізичні особи, які купують нерухомість, крім громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.
Ставка збору для покупця становить – 1% вартості квартири, зазначеного в договорі купівлі-продажу такої квартири.
Таким чином, хоч цей збір є обов’язковим для сплати але сплачувати його мають не всі громадяни.
Також слід додати, що у разі сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування особою, яка за цим Законом звільнена від його сплати, така особа може в судовому порядку повернути сплачені кошти. Звісно для цього доведеться витратити деякий час.
Обов’язкові витрати для обох сторін угоди купівлі-продажу квартири, які за домовленістю сторін, частково або повністю, може сплатити покупець
Послуги нотаріуса: нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири
Законодавством передбачено, що угоди з нерухомим майном мають посвідчуватись нотаріально. Тому, для укладення договору купівлі-продажу квартири, сторонам доведеться скористатись послугами державного або приватного нотаріуса.
Державний нотаріус
Згідно Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито», за послуги державного нотаріуса з посвідчення договору купівлі-продажу квартири сплачується державне мито в розмірі 1% від суми договору купівлі-продажу.
Слід зазначити, що ст.4 вищезгаданого Декрету, визначає певні категорії громадян, які звільняються від сплати державного мита. В цій статті ми не будемо перелічувати їх, але ви можете самі подивитися перейшовши за посиланням наведеним вище.
З цього приводу виникає питання: якщо одна сторона договору має пільги, щодо сплати державного мита, а інша ні, то чи треба сплачувати державне мито і кому його треба сплачувати? На це питання відповідає «Інструкція про порядок обчислення та справляння державного мита» затверджена Наказом Міністерства Фінансів України № 811 від 07.07.2012, де в абз. 2, п.2, розділі ІІ. Порядок обчислення та справляння державного мита, визначено, що державне мито за угодами, за якими одна сторона звільняється від сплати державного мита, сплачується другою стороною, яка не звільнена від сплати державного мита, або пропорційно за домовленістю сторін.
Приватний нотаріус
Послуги приватного нотаріуса оплачуються у розмірі погодженому сторонами та нотаріусом.
Слід зазначити, що раніше діяв Указ Президента України «Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій» в п. 1 якого було установлено, що розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути меншим від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.
На сьогоднішній день зазначений вище Указ втратив свою чинність на підставі нового Указу Президента України «Про визнання такими, що втратили чинність, деяких указів Президента України» прийнятого від 20.06.2019 р.
Таким чином, користуючись послугами приватного нотаріуса сторони угоди купівлі-продажу нерухомості можуть спробувати домовитись з ним провести угоду за ціну меншу ніж ставка державного мита.
Що стосується того, хто саме зі сторін: покупець чи продавець, має оплачувати послуги нотаріуса, то тут треба сказати, що правочин вчиняється в інтересах обох сторін, а отже справедливо, коли за нормальних умов сторони оплачують послуги нотаріуса в рівних частинах. Однак покупець з продавцем можуть домовитись між собою про те, хто і в яких частинах оплачуватиме послуги нотаріуса.
Послуги нотаріуса: посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири
Дуже часто перед укладенням основного договору купівлі-продажу квартири, сторони укладають попередній договір купівлі-продажу квартири, який згідно діючого Цивільного кодексу України має вчинятися в тій самій формі, що і основний договір, тобто в письмовій формі і бути нотаріально посвідченим.
Зазвичай, однією з умов попереднього договору є сплата покупцем завдатку в певному розмірі.
Державний нотаріус
В такому разі при посвідченні попереднього договору державним нотаріусом сторонам треба буде сплатити за його послуги державне мито в розмірі 1% від суми завдатку.
Приватний нотаріус
Якщо ж для посвідчення попереднього договору сторони обрали приватного нотаріуса, в такому випадку, його послуги оплачується за домовленістю між сторонами і приватним нотаріусом.
Щоб не повторюватись зазначаємо, що все що написано про послуги державного нотаріуса в плані пільг, приватного нотаріуса, а також того, хто саме має сплачувати послуги нотаріуса в розділі: «Послуги нотаріуса: нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири», – стосується і даного розділу.
Послуги банку
На сьогоднішній день законодавство забороняє фізичним особам проводити між собою готівкові розрахунки в розмірі більшому 50000 грн. А отже, сторонам договору купівлі-продажу квартири, щоб провести розрахунки між собою, доведеться користуватися послугами банку. До прикладу, у своїй статті Національний Банк України пропонує наступні способи проведення безготівкових розрахунків між сторонами (на сьогоднішній день запропонована стаття НБУ вже трохи застаріла, але способи розрахунків, що наведені в ній досі актуальні):
- переказ коштів з поточного рахунку покупця на поточний рахунок продавця;
- внесення та/або переказ коштів на окремий поточний рахунок нотаріуса;
- відкриття фізичною особою вкладного (депозитного) рахунку на користь третьої особи;
- застосування акредитивної форми розрахунків (покритого безвідкличного акредитиву);
- внесення готівки на поточний рахунок продавця.
Слід зазначити, що в кожного банку діють свої тарифи на послуги і точно визначити вартість банківських послуг без ввідних даних дуже складно. Можна тільки сказати, що в залежності від обраного вище способу розрахунків між сторонами та вартості квартири, орієнтовна вартість комісії банку буде складати 0-5000 грн.
Стосовно того, хто саме має сплачувати комісію, так це питання також залежить від обраного сторонами способу розрахунків. Наприклад: якщо покупець переказує кошти зі свого рахунку на рахунок продавця, то покупець заплатить комісію, у разі її наявності, згідно тарифів відповідного банку, а якщо сторони укладають договір акредитиву, то сторони можуть покласти всі комісії як на продавця так і на покупця.
Інші витрати покупця при купівлі квартири
Багато людей, що купують квартиру, замовляють для себе додаткові послуги, які спрощують та убезпечують їм життя. Такими послугами є:
- юридичні послуги;
- послуги агента з нерухомості (рієлтора).
Юридичні послуги
Правочини з нерухомістю самі по собі досить складні та ризиковані тому нерідко покупці звертаються за послугами до юристів, щоб мінімізувати ризики настання негативних наслідків для себе.
Орієнтовно, послуги юриста обійдуться покупцю в 200-500 доларів США в гривневому еквіваленті – в залежності від кваліфікації юриста та обсягу послуг, які він надає.
Вважаємо, що при проведенні угоди з купівлі-продажу нерухомості, неодмінно наймати юриста треба покупцям, які зовсім не орієнтуються в чинному законодавстві.
Послуги агента з нерухомості (рієлтора)
Є певна категорія людей, в даному випадку покупців, які цінують свій час та не хочуть по максимуму витрачати його на організацію та проведення угоди з купівлі-продажу нерухомості (мається на увазі звільнення покупця від участі в тих процесах, в яких він безпосередньо може не брати участь: підбір нерухомості, поточна комунікація з продавцями та/або їх представниками, збір документів, організація укладення договорів (попереднього, основного, з банком) тощо). Такі люди користуються послугами агентств з нерухомості або приватних агентів (рієлторів).
Послуги агентства нерухомості або приватного агента з нерухомості (рієлтора) обійдуться покупцю в 5% від ціни договору купівлі продажу квартири.
Заключна частина
Прочитавши цю статтю ви тепер зможете орієнтовно для себе порахувати, скільки грошей вам як покупцю доведеться або може довестись витратити в процесі купівлі квартири на вторинному ринку житлової нерухомості Києва та Київської області.
Якщо у вас після прочитання цієї статті виникли будь-які питання, побажання, коментарі, зауваження тощо, пишіть нам про це в коментарях і ми спробуємо відповісти вам на них.
