Фонд фінансування будівництва в Україні

Сьогодні в Україні одним з найнадійніших для інвестора способів вкласти гроші в будівництво з метою отримати там квартиру в майбутньому – це прийняти участь в фонді фінансування будівництва (ФФБ). Ця стаття написана насамперед для звичайних людей, які інвестують або планують інвестувати свої кошти в будівництво через дану схему фінансування але не орієнтуються в ній. В цій статті ми розберемо, що взагалі таке фонд фінансування будівництва та хто може управляти таким фондом; опишемо схему взаємодії інвестора з управителем фонду та забудовником; визначимо плюси та мінуси участі в фонді фінансування будівництва для інвестора.

Коротко про фонди фінансування будівництва та їх управителів

Фінансування будівництва житла за кошти фізичних осіб через ФФБ передбачено Законом України “Про інвестиційну діяльність”, а сама діяльність ФФБ, регулюється Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” (далі – Закон).

Згідно Закону, фонд фінансування будівництва – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

ФФБ буває двох видів: А та Б. Обраний управителем вид ФФБ вказується в Правилах ФФБ. Зазвичай управителями створюються ФФБ виду А, адже фонд такого виду не несе комерційних ризиків для управителя (комерційні ризики лежать на забудовнику) та створити його легше. При створенні ж ФФБ виду Б всі ризики лежать на управителі, а забудовник зобов’язаний тільки будувати дотримуючись вимог управителя. До того ж, управителю для створення ФФБ виду Б необхідно отримати Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків від Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НАЦКОМФІНПОСЛУГ).

Щоб створити ФФБ управителю необхідно отримати Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків від НАЦКОМФІНПОСЛУГ – у разі створення ФФБ виду Б, затвердити Правила ФФБ (документ на підставі якого діє ФФБ), укласти договір із забудовником та відкрити рахунки фонду в банку.

Що стосується управителів ФФБ, які здійснюють управління залученими коштами довірителів в інтересах останніх але від свого імені, так ними можуть бути фінансові установи, що отримали в установленому законодавством порядку ліцензію на здійснення визначеної Законом діяльності та мають статутний капітал в розмірі не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від довірителів.

За свою роботу управитель отримує винагороду від довірителя у розмірі передбаченому договором про участь в ФФБ але не більшому ніж 5% від суми коштів, переданих в управління.

Також, управитель може надавати довірителю послуги за які бере з останнього винагороду:

1. оформлення зміни об’єкта інвестування – у розмірі не більше одного відсотка від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції зміни об’єкта інвестування;
2. оформлення уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам – у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ;
3. оформлення відмови довірителя від участі у ФФБ – у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подачі заяви про відмову довірителя від участі у ФФБ.

Управитель також отримує винагороду за перерахування коштів на фінансування будівництва й від забудовника. Що цікаво, розмір винагороди який забудовник платить управителю ФФБ законом не обмежений, а це в свою чергу, є великим ризиком про який ми поговоримо далі.

За діяльністю управителів ФФБ здійснюється державний нагляд, котрий здійснює НАЦКОМФІНПОСЛУГ.

Детальна схема взаємодії інвестора (довірителя) з управителем фонду фінансування будівництва та забудовником

Перед вступом до ФФБ інвестор обирає собі об’єкт інвестування, який не закріплений за іншими довірителями, ознайомлюється з Правилами ФФБ (вимоги до правил встановлені Законом), договором участі в ФФБ (договір обов’язково має відповідати вимогам Закону)  та за необхідності з іншими документами (правовстановлюючі документи управителя ФФБ, забудовника та підрядника; ліцензія управителя ФФБ; документи, що підтверджують право забудовника користуватися земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об’єкт будівництва; документ, що дає право на виконання будівельних робіт; ліцензію підрядника тощо). У випадку, якщо довірителя все влаштовує, він підписує вищезгаданий договір.

Після укладення договору, інвестор вносить певну суму коштів до ФФБ (після чого інвестор набуває статус – довіритель), а управитель, відкриває довірителю рахунок; закріплює за довірителем обраний останнім об’єкт інвестування та вилучає такий об’єкт з переліку об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя; закріплює за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування; вносить до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ всю вищезазначену інформацію; видає свідоцтво про участь у ФФБ (дані які мають бути відображені у свідоцтві визначені законом, при чому, у разі зміни будь яких даних зазначених у свідоцтві, управитель видає довірителю нове свідоцтво з актуальними даними).

Далі, довіритель поступово вносить в ФФБ решту коштів в обумовленому свідоцтвом розмірі та строки, а управитель, при кожному подальшому внесенні довірителем коштів до ФФБ, закріплює за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування, вносячи паралельно цю інформацію в систему обліку прав вимоги довірителів ФФБ та в обмін на старе свідоцтво видає нове, з актуальними даними;

Після того як довіритель повністю проінвестує закріплений за ним об’єкт інвестування, управитель передає майнові права на такий об’єкт довірителю, шляхом укладення з останнім договору уступки майнових прав та вносить цю інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ.

Після введення об’єкта будівництва в експлуатацію, забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об’єктів інвестування, а останній в свою чергу, передає забудовнику список довірителей, які мають право на отримання у власність закріплені за ними об’єкти інвестування відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об’єкти інвестування, а потім письмово повідомляє про введення в експлуатацію об’єкта інвестування довірителів та на вимогу останніх надає копію відповідного акту.

Довіритель та управитель проводять остаточні розрахунки за даними щодо фактичної площі об’єкту інвестування, після чого довіритель віддає управителю  свідоцтво про участь в ФФБ, а останній натомість, видає довірителю довідку, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування (дані які мають міститися в довідці визначені Законом).

Довіритель передає вищезазначену довідку забудовнику та підписує з ним акт прийняття-передачі об’єкта інвестування (дані, що мають міститися в зазначеному акті визначені Законом).

Забудовник маючи на руках довідку, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування, отриману від довірителя, своїми силами та за власні кошти реєструє право власності на житло за останнім.

Також слід зазначити, що Законом передбачено право довірителя в будь-який момент вийти з ФФБ, при чому, якщо вихід пов’язаний з:

1. порушенням забудовником строків спорудження об’єкта будівництва, або;
2.  неналежним виконанням зобов’язань управителем по здійсненню контролю за забудовником, що утворюють ризики, які можуть призвести до: змін технічних характеристик об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев’яносто днів,

то в такому разі управитель повертає довірителю кошти в не меншому розмірі ніж він вніс до ФФБ, а якщо ж довіритель виходить з ФФБ з інших причин, тоді управитель має право на оплату послуг від довірителя за оформлення виходу останнього з ФФБ. Крім цього, управитель вилучає у довірителя, який виходить з ФФБ свідоцтво про участь в ФФБ та договір про уступку майнових прав, якщо він був укладений.

Довірителю, який вийшов з ФФБ повертають вкладені кошти протягом п’яти днів після введення об’єкту в експлуатацію або після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об’єкта інвестування.

Взагалі, Законом дуже ретельно описана система функціонування ФФБ, зокрема й в частині взаємодії управителя ФФБ та забудовника з довірителями ФФБ, що однозначно добре для останнього. Так що, у випадку коли інвестор планує взяти участь в ФФБ, йому обов’язково необхідно ознайомитися з цим Законом. 

Плюси участі в фонді фінансування будівництва

Участь у ФФБ має багато плюсів серед яких можна виділити наступні:

1. закон висуває високі вимоги до особи управителя;
2. НАЦКОМФІНПОСЛУГ здійснює нагляд та регулює діяльність управителів ФФБ;
3. управитель перед укладенням договору з забудовником та початком фінансування будівництва перевіряє останнього та контролює діяльність забудовника на всіх етапах дії договору;
4. законом передбачено забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором перед управителем фонду (забудовник зобов’язаний окрім основного договору також укласти з управителем ФФБ ряд забезпечувальних договорів: договір іпотеки (за яким забудовник є іпотекодавцем); договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.)
5. управитель має право, а за зверненням довірителя зобов’язаний перевірити фінансовий стан забудовника;
6. кошти залучені в ФФБ використовуються тільки на умовах договору та у порядку, визначеному Правилами ФФБ та за Законом і не можуть використовуватись управителем ФФБ не за цільовим призначенням (звісно, недобросовісний управитель може порушити цей пункт);
7. управитель не може змінювати умови Правил ФФБ без згоди всіх довірителів, разом з тим, зміни в Правилах ФФБ не можуть погіршувати умови, що забезпечують права довірителів;
8. закріплений за довірителем об’єкт інвестування не може бути закріплений за іншими довірителями, за порушення цієї умови управитель несе відповідальність своїм майном;
9. у довірителя не виникає зобов’язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об’єкта інвестування;
10. у разі порушень з боку забудовника або управителя, які становлять ризики для довірителя, останній може вийти з ФФБ та повернути собі кошти в розмірі не меншому ніж він передав до ФФБ;
11. управитель не відповідає за своїми боргами активами фонду, а у разі ліквідації управителя гроші ФФБ без варіантів спрямовуються на задоволення вимог довірителів.

Все це значно знижує вірогідність того, що в майбутньому інвестор може залишитися без квартири та грошей.

Мінуси участі в фонді фінансування будівництва

Щодо мінусів, то головним мінусом участі в ФФБ є відсутність стовідсоткової гарантії безпеки довірителів від настання негативних для них наслідків у вигляді неотримання своїх грошей та житла.

Закон нажаль не захищає від недобросовісних управителів, які користуючись прогалинами в ньому можуть здійснити розтрату коштів довірителів через низку схем.

Розтрата коштів зокрема але не виключно може здійснюватися через:

1. встановлення надмірно високої винагороди, яку управитель бере з забудовника;
2. надання надмірно великих знижок на об’єкт інвестування пов’язаним особам;
3. фіктивні правочини;
4. фінансові піраміди.

Встановлення надмірно високої винагороди, яку управитель бере з забудовника

Як ми вже зазначали вище, управитель отримує винагороду від забудовника і розміри такої винагороди Законом не обмежуються. Звісно, якщо управитель і забудовник доброчесні то така винагорода буде встановлена в розумному розмірі і проблем не буде. Адже незалежний добросовісний забудовник навряд чи погодиться платити управителю захмарну винагороду, яка спричинить (може спричинити) дефіцит коштів призначених для ведення будівництва. Але, якщо управитель ФФБ та забудовник недоброчесні та пов’язані між собою, тоді ними може бути прийнято рішення встановити у договорі укладеному між управителем та забудовником непомірно високий розмір винагороди, що спричинить (може спричинити) зупинку будівництва. Доречі, отриману таким чином винагороду управитель може витратити на непомірну заробітну плату декому з працівників управителя ФФБ або ж іншим чином розпорядитися цими коштами.

Надання надмірно великих знижок на об’єкт інвестування пов’язаним особам

Недобросовісний управитель може надавати деяким довірителям, які є пов’язаними з ним особами надмірно великі тимчасові знижки на об’єкти інвестування, при чому такий довіритель, як правило, вносить до ФФБ кошти за дуже багато об’єктів зі знижкою, а потім, в момент коли поточна ціна вимірної одиниці об’єктів довірителя значно зростає, останній перестає вносити кошти згідно графіка фінансування, що за Законом вважається порушенням і управитель відкріпляє закріплені за довірителем об’єкти інвестування і повертає йому кошти, в розмірі закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ. Таким чином довіритель отримує коштів в рази більше ніж вніс до ФФБ. Звісно, що якщо управитель добросовісний то такої схеми він не допустить. 

Фіктивні правочини

Тут все коротко та зрозуміло: недобросовісний управитель ФФБ може “купувати” у пов’язаних осіб неіснуючі товари та послуги, що звісно не сприяє досягненню цілей існування фонду фінансування будівництва. 

Фінансова піраміда

А ще гірше може бути, коли управитель із-за впровадження вищезазначених схем, для уникнення зупинки будівництва об’єкта, починає його фінансувати грошима внесеними довірителями для фінансування інших об’єктів будівництва, що в свою чергу утворює фінансову піраміду, яка на певному етапі рушиться і спричиняє катастрофічні наслідки у вигляді появи тисяч довірителів, які залишились без обіцяних квартир та грошей.

Резюме

Для інвестора сьогодні участь в фонді фінансування будівництва – один з найкращих та найбезпечніших способів отримати квартиру в новобудові. Ті серйозні ризики, які все ж таки існують, на наш суб’єктивний погляд, пов’язані з індивідуальною недоброчесністю осіб, які контролюють управителя ФФБ, а може й забудовника, підрядників та постачальників будівельних матеріалів. Адже без відома, згоди або наказу таких осіб, навряд чи керівництво вищеназваних суб’єктів підприємницької діяльності, дозволять собі займатися впровадження перелічених в цій статті та інших схем.

Тому, для запобігання настання можливих негативних наслідків для інвестора від участі в ФФБ, останньому, окрім іншого, необхідно ретельно вивчати особу управителя ФФБ, забудовника, підрядника та їх бенефіціарних власників, дивитись на їх досвід та репутацію.

Якщо у вас після прочитання статті виникли будь-які питання, напишіть нам про них в коментарях, а ми обов’язково відповімо вам.